GModG verabschiedet: Der Stufenplan für Energieausweise im Detail

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändern sich wichtige Regeln rund um Energieausweise, Heizungsmodernisierung und Neubauten. Für Eigentümer, Vermieter, Makler und Hausverwaltungen ist vor allem der Zeitplan entscheidend: Nicht jede Vorgabe gilt sofort. Viele Pflichten greifen erst nach einer Übergangszeit.

Der folgende Überblick zeigt, welche Änderungen unmittelbar nach der Verkündung relevant werden, welche Verschärfungen nach sechs Monaten folgen und welche weiteren Stufen für 2028 und 2030 vorgesehen sind.

Stufe 1: Was gilt direkt nach der Verkündung?

Die erste Stufe setzt am Tag nach der offiziellen Verkündung an. Sie bringt vor allem strukturelle Änderungen und Entlastungen, die den bisherigen Rechtsrahmen neu ordnen.

• Neuer Name: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst.
• Mehr Technologieoffenheit beim Heizungstausch: Die starre Pflicht, beim Einbau neuer Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, entfällt in der bisherigen Form.
• Bio-Treppe für neue fossile Heizungen: Für neu eingebaute fossile Heizsysteme sollen ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe gelten.
• Wegfall des Beratungsgesprächs: Das bisherige informatorische Beratungsgespräch für Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern nach Erhalt des Energieausweises wird gestrichen.

Stufe 2: Was ändert sich nach sechs Monaten?

Die zweite Stufe ist für Energieausweise besonders wichtig. Genau sechs Monate nach der Verkündung greifen neue Anforderungen an Form, Datengrundlage und Pflichtangaben. Für viele Gebäude wird dadurch die Vorbereitung aufwendiger.

Digitale Energieausweise werden zum Standard

Energieausweise sollen künftig grundsätzlich digital und maschinenlesbar ausgestellt werden. Eine Papierfassung bleibt möglich, wird aber nur noch auf ausdrücklichen Wunsch erstellt. Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet das: Digitale Ablage, Weitergabe und Nachweisführung werden wichtiger.

Verbrauchsausweise für Wohngebäude brauchen andere Daten

Für Wohngebäude steigen die Anforderungen an den Verbrauchsausweis deutlich. Verbrauchsdaten müssen künftig mindestens 24 zusammenhängende Monate umfassen und monatlich aufgelöst vorliegen. Einfache Jahresabrechnungen reichen dann nicht mehr aus.

Wer einen Verbrauchsausweis benötigt, sollte deshalb früh prüfen, ob die erforderlichen Verbrauchsdaten vollständig und nach Energieträgern getrennt vorliegen.

Bei Nichtwohngebäuden wird der Bedarfsausweis wichtiger

Für gewerbliche Immobilien und andere Nichtwohngebäude wird der Verbrauchsausweis bei Verkauf oder Neuvermietung abgeschafft. In diesen Fällen wird ein Bedarfsausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung erforderlich. Das ist fachlich genauer, aber in der Erstellung regelmäßig aufwendiger.

Neue Kennwerte und Pflichtangaben kommen hinzu

Neue Energieausweise müssen zusätzliche technische Angaben enthalten. Dazu zählen insbesondere absolute Werte für Primärenergie und Endenergie in Megawattstunden pro Jahr, Angaben zu Treibhausgasemissionen, die Smart-Readiness des Gebäudes sowie Informationen zur Niedertemperaturfähigkeit der Heizungsanlage.

Die Vorlagepflicht wird erweitert

Ein gültiger Energieausweis wird künftig nicht nur bei Verkauf und Neuvermietung relevant. Auch bei der Verlängerung bestehender Miet-, Pacht- oder Leasingverträge soll das Dokument vorgelegt werden müssen. Für Verwalter und Vermieter steigt damit der organisatorische Anspruch an Fristen, Ablage und Aktualität.

Neue Skala für Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude wird eine neue EU-Effizienzskala von A bis G eingeführt. Damit soll die energetische Einordnung gewerblicher Objekte europaweit besser vergleichbar werden.

Bestehende Energieausweise bleiben gültig

Wichtig: Bereits vor den neuen Stichtagen ordnungsgemäß ausgestellte Energieausweise behalten nach den Übergangsvorschriften ihre Gültigkeit. In der Regel sind das zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Ein gültiger Energieausweis muss daher nicht allein wegen der Reform sofort ersetzt werden.

Stufe 3: Welche Vorgaben folgen zum 1. Januar 2028?

Die dritte Stufe betrifft vor allem Neubauten und öffentliche Gebäude. Neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand müssen ab dem 1. Januar 2028 den Standard eines Nullemissionsgebäudes erfüllen.

Zusätzlich wird für Neubauvorhaben mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche eine Ökobilanz-Pflicht eingeführt. Dabei werden die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus betrachtet. Diese Werte sollen auch im Energieausweis sichtbar werden.

Stufe 4: Was ist ab dem 1. Januar 2030 geplant?

Ab dem 1. Januar 2030 soll der Nullemissionsstandard für alle Neubauten gelten. Gleichzeitig wird die Pflicht zur Ermittlung und Angabe der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen auf sämtliche neue Gebäude ausgeweitet.

Was sollten Eigentümer und Verwaltungen jetzt prüfen?

Besonders wichtig ist die Datengrundlage. Wer künftig einen Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude nutzen möchte, braucht belastbare Monatswerte über mindestens 24 zusammenhängende Monate. Fehlen diese Daten, kann ein Bedarfsausweis erforderlich werden.

Für Nichtwohngebäude sollte früh geklärt werden, ob bei Verkauf oder Neuvermietung künftig ein Bedarfsausweis eingeplant werden muss. Makler und Hausverwaltungen sollten außerdem ihre internen Prozesse zur Vorlage und Übergabe von Energieausweisen überprüfen.

Fazit: Das GModG führt die Änderungen nicht auf einmal ein, sondern in mehreren Stufen. Wer Energieausweise rechtzeitig plant und die nötigen Verbrauchs- und Gebäudedaten sauber vorbereitet, vermeidet Verzögerungen bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung.

Häufige Fragen zum GModG-Stufenplan

Wann werden die neuen Vorgaben für Energieausweise besonders relevant?

Die wichtigsten Änderungen für Energieausweise greifen in Stufe 2, also sechs Monate nach der Verkündung. Dann werden digitale Formate, neue Kennwerte und strengere Datengrundlagen besonders relevant.

Muss ein bestehender Energieausweis sofort ersetzt werden?

Nein. Ordnungsgemäß ausgestellte Energieausweise behalten nach den Übergangsvorschriften grundsätzlich ihre Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum.

Warum werden monatliche Verbrauchsdaten wichtiger?

Weil Verbrauchsausweise für Wohngebäude künftig auf einer genaueren und besser prüfbaren Datengrundlage beruhen sollen. Mindestens 24 zusammenhängende Monate mit monatlicher Erfassung schaffen eine deutlich belastbarere Basis als einfache Jahreswerte.