Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Zusammenfassung der wesentlichen Neuerungen zum Energieausweis 2026
Basis ist der Kabinettsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom Mai 2026. Das geplante Gesetz setzt die aktuelle EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um und wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) vollständig ablösen.
- Skalen und Effizienzklassen: Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H unverändert bestehen. Es ändert sich hierbei im Hintergrund die Bezugsnorm auf die DIN/TS 18599: 2025-10, allerdings bleiben für Bestandswohngebäude im Rahmen der vereinfachten Datenerhebung nach Paragraph 38 Absatz 4 weiterhin bestimmte Vereinfachungen zulässig. Im Bereich der Nichtwohngebäude wird hingegen die neue einheitliche EU-Skala von A bis G eingeführt. Dabei markiert die Klasse A sogenannte Nullemissionsgebäude und die Klasse G die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestandes, für die zum 1. Januar 2030 eine Renovierungspflicht vorgesehen ist.
- Zusätzliche Kennwerte und Pflichtangaben: Bei Wohngebäuden wird künftig nicht nur der Energiebedarf pro Quadratmeter ausgewiesen. Zusätzlich müssen der absolute Primärenergieverbrauch sowie der Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr angegeben werden. Dies soll eine bessere Einschätzung der absoluten Größenordnung des Gesamtbedarfs eines Objekts ermöglichen. Des Weiteren steigen die Dokumentationsanforderungen erheblich. Die Art der eingesetzten erneuerbaren Energien muss klar benannt und fachlich nachvollziehbar hergeleitet werden.
- Strengere Anforderungen beim Verbrauchsausweis: Die Ausstellung eines Verbrauchsausweises für Wohngebäude erfordert zukünftig lückenlose Verbrauchsdaten für mindestens 24 aufeinander folgende Monate. Diese Daten müssen zwingend monatlich erfasst und nach Energieträgern getrennt ausgewiesen werden. Die bisherige Praxis, bei der häufig drei einfache Jahresabrechnungen genügten, wird nicht mehr zulässig sein. Für Nichtwohngebäude wird der Verbrauchsausweis im Falle von Verkauf oder Vermietung ausgeschlossen, da für diese Transaktionszwecke künftig ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81, also ein Bedarfsausweis) auszustellen ist. Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude ist jedoch nicht komplett abgeschafft, da Paragraph 79 Absatz 1 die Ausstellung generell weiterhin zulässt, sofern nicht spezifische Anlässe anderes vorschreiben.
- Neue Wahlfreiheit für ältere Wohngebäude: Bislang mussten Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 zwingend einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Diese Koppelung an die alte Wärmeschutzverordnung soll gestrichen werden. Dadurch wird der Verbrauchsausweis rechtlich für alle Wohngebäude wählbar, sofern die strengen Vorgaben der monatlichen Datenaufzeichnung erfüllt werden können.
- Ausweitung der Vorlagepflichten und Ausstellungspflichten: Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises wird deutlich ausgeweitet. Neben den bisherigen Anlässen wie Verkauf und Neuvermietung muss das Dokument künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen vorgelegt werden. Nach größeren Renovierungen bei Bestandsgebäuden nach Paragraph 36 besteht zudem primär eine Ausstellungspflicht für einen neuen Energieausweis. Werden die Vorlagepflichten oder Übergabepflichten missachtet, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Verstöße gegen bauliche Anforderungen, wie beispielsweise die Dämmung von Geschossdecken nach Paragraph 35, können mit abweichenden Bußgeldern geahndet werden.
| Thema | Aktuelles GEG (Alt) | Geplantes GModG 2026 (Neu) |
|---|---|---|
| Effizienzskala Wohngebäude | A+ bis H | Bleibt bei A+ bis H (Übergang zur DIN/TS 18599: 2025-10, Vereinfachungen bleiben zulässig) |
| Effizienzskala Nichtwohngebäude | A+ bis H (analog zu Wohngebäuden) | Neue EU-Skala von A bis G (Klasse G markiert die schlechtesten 16 Prozent) |
| Angabe absoluter Verbrauchswerte | Fokussierung auf spezifische Werte pro Quadratmeter in Kilowattstunden | Zusätzliche Angabe in Megawattstunden pro Jahr für Wohngebäude |
| Pflichten bei Renovierung und Vermietung | Vorlage bei Verkauf und Neuvermietung | Vorlage auch bei Mietvertragsverlängerung, Ausstellungspflicht nach größeren Renovierungen |
| Datengrundlage Verbrauchsausweis | Häufig ausreichend: Drei Jahresabrechnungen | Zwingend: Mindestens 24 aufeinander folgende Monate mit monatlicher Erfassung nach Energieträgern |
| Wahlfreiheit bei unsanierten Altbauten | Zwang zum Bedarfsausweis bei weniger als fünf Einheiten und Bauantrag vor November 1977 | Freie Wahl des Verbrauchsausweises für alle Wohngebäude bei passender Datenlage |
| Verbrauchsausweis Nichtwohngebäude | Grundsätzlich zulässig und wählbar | Für Verkauf und Vermietung ausgeschlossen (zwingend Bedarfsausweis), sonst zulässig |
| Sanktionen bei Pflichtverstößen | Bußgelder bei fehlendem Ausweis | Bußgelder bis zu 10.000 Euro für übersehene Vorlagepflichten und Übergabepflichten |
Fazit für Gebäudeeigentümer, Immobilienmakler und Hausverwaltungen
Aufgrund der strengeren Dokumentationspflichten und der empfindlichen Bußgelder wird der Energieausweis zu einem relevanten Compliance-Risiko in der Verwaltung und Vermarktung. Es ist ratsam zu prüfen, ob bestehende Abrechnungssysteme die geforderte monatliche Datenerfassung für künftige Verbrauchsausweise überhaupt leisten können. Liegen diese Daten nicht vor, kann es strategisch sehr sinnvoll sein, rechtzeitig noch unter den aktuellen Rahmenbedingungen einen Verbrauchsausweis auf Vorrat anfertigen zu lassen. Immobilienmakler und Hausverwaltungen sollten ihre Prüfprozesse für die Vermietung und den Verkauf anpassen, um ab dem Tag der Verkündung des Gesetzes sofortige Rechtssicherheit zu haben.
Hinweis: Grundlage der obenstehenden Zusammenfassung ist der Kabinettsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom 13. Mai 2026. Bis zur endgültigen Verkündung, nachdem Bundestag und Bundesrat dem Entwurf zugestimmt haben, gilt das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG).