Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Zusammenfassung der wesentlichen Neuerungen zum Energieausweis 2026

Basis ist der Kabinettsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom Mai 2026. Das geplante Gesetz setzt die aktuelle EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um und wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) vollständig ablösen.

1. Skalen und Effizienzklassen: Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H unverändert bestehen. Es ändert sich hierbei im Hintergrund die Bezugsnorm auf die DIN/TS 18599: 2025-10, allerdings bleiben für Bestandswohngebäude im Rahmen der vereinfachten Datenerhebung nach Paragraph 38 Absatz 4 weiterhin bestimmte Vereinfachungen zulässig. Im Bereich der Nichtwohngebäude wird hingegen die neue einheitliche EU-Skala von A bis G eingeführt. Dabei markiert die Klasse A sogenannte Nullemissionsgebäude und die Klasse G die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestandes, für die zum 1. Januar 2030 eine Renovierungspflicht vorgesehen ist.
2. Zusätzliche Kennwerte und Pflichtangaben: Bei Wohngebäuden wird künftig nicht nur der Energiebedarf pro Quadratmeter ausgewiesen. Zusätzlich müssen der absolute Primärenergieverbrauch sowie der Endenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr angegeben werden. Dies soll eine bessere Einschätzung der absoluten Größenordnung des Gesamtbedarfs eines Objekts ermöglichen. Des Weiteren steigen die Dokumentationsanforderungen erheblich. Die Art der eingesetzten erneuerbaren Energien muss klar benannt und fachlich nachvollziehbar hergeleitet werden.
3. Strengere Anforderungen beim Verbrauchsausweis: Die Ausstellung eines Verbrauchsausweises für Wohngebäude erfordert zukünftig lückenlose Verbrauchsdaten für mindestens 24 aufeinander folgende Monate. Diese Daten müssen zwingend monatlich erfasst und nach Energieträgern getrennt ausgewiesen werden. Die bisherige Praxis, bei der häufig drei einfache Jahresabrechnungen genügten, wird nicht mehr zulässig sein. Für Nichtwohngebäude wird der Verbrauchsausweis im Falle von Verkauf oder Vermietung ausgeschlossen, da für diese Transaktionszwecke künftig ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81, also ein Bedarfsausweis) auszustellen ist. Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude ist jedoch nicht komplett abgeschafft, da Paragraph 79 Absatz 1 die Ausstellung generell weiterhin zulässt, sofern nicht spezifische Anlässe anderes vorschreiben.
4. Neue Wahlfreiheit für ältere Wohngebäude: Bislang mussten Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 zwingend einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Diese Koppelung an die alte Wärmeschutzverordnung soll gestrichen werden. Dadurch wird der Verbrauchsausweis rechtlich für alle Wohngebäude wählbar, sofern die strengen Vorgaben der monatlichen Datenaufzeichnung erfüllt werden können.
5. Ausweitung der Vorlagepflichten und Ausstellungspflichten: Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises wird deutlich ausgeweitet. Neben den bisherigen Anlässen wie Verkauf und Neuvermietung muss das Dokument künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen vorgelegt werden. Nach größeren Renovierungen bei Bestandsgebäuden nach Paragraph 36 besteht zudem primär eine Ausstellungspflicht für einen neuen Energieausweis. Werden die Vorlagepflichten oder Übergabepflichten missachtet, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 10.000 Euro. Verstöße gegen bauliche Anforderungen, wie beispielsweise die Dämmung von Geschossdecken nach Paragraph 35, können mit abweichenden Bußgeldern geahndet werden.

Fazit für Gebäudeeigentümer, Immobilienmakler und Hausverwaltungen

Aufgrund der strengeren Dokumentationspflichten und der empfindlichen Bußgelder wird der Energieausweis zu einem relevanten Compliance-Risiko in der Verwaltung und Vermarktung. Es ist ratsam zu prüfen, ob bestehende Abrechnungssysteme die geforderte monatliche Datenerfassung für künftige Verbrauchsausweise überhaupt leisten können. Liegen diese Daten nicht vor, kann es strategisch sehr sinnvoll sein, rechtzeitig noch unter den aktuellen Rahmenbedingungen einen Verbrauchsausweis auf Vorrat anfertigen zu lassen. Immobilienmakler und Hausverwaltungen sollten ihre Prüfprozesse für die Vermietung und den Verkauf anpassen, um ab dem Tag der Verkündung des Gesetzes sofortige Rechtssicherheit zu haben.

FAQ-Liste

Zu den wichtigsten Änderungen durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GmodG) in Bezug auf das Thema Energieausweise.

Allgemeines und Zeitplan

• Was ist das GModG und ab wann gilt es?
  Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Es dient der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Der Kabinettsentwurf stammt vom 13. Mai 2026. Die neuen Vorschriften zum Energieausweis treten voraussichtlich am Tag nach der Verkündung in Kraft.
• Bleiben bestehende Energieausweise gültig?
  Ja. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum angegebenen Ablaufdatum (in der Regel zehn Jahre). Eine Neuausstellung ist nur bei Verkauf, Vermietung oder nach größeren Renovierungen nötig, sofern kein gültiges Dokument vorliegt.

Änderungen für Wohngebäude

• Ändert sich die Effizienzskala A+ bis H bei Wohngebäuden?
  Nein. Entgegen früherer Diskussionen bleibt die bekannte Skala von A+ bis H für Wohngebäude erhalten. Eine Anpassung an die EU-Skala A bis G wurde auf eine spätere Novelle verschoben.
• Welche neuen Kennwerte erscheinen auf dem Ausweis?
  Zusätzlich zu den flächenbezogenen Werten (kWh/m²·a) muss künftig der absolute Energiebedarf in Megawattstunden pro Jahr (MWh/a) für Primär- und Endenergie ausgewiesen werden. Dies soll Käufern helfen, die Gesamtkosten besser einzuschätzen. Weitere neue Angaben betreffen die Smart-Readiness (Reaktionsfähigkeit auf externe Signale) und die Niedertemperaturfähigkeit der Heizung.
• Was ändert sich beim Verbrauchsausweis für Wohngebäude?
  Die Anforderungen an die Datengrundlage steigen massiv: Es müssen künftig 24 zusammenhängende Monate mit monatlicher Erfassung nach Energieträgern vorliegen. Die bisher oft ausreichenden drei Jahresabrechnungen genügen nicht mehr. Zudem wird der Verbrauchswert auf Basis der DIN/TS 18599-10: 2025-10 normalisiert, um das Nutzerverhalten besser zu berücksichtigen.
• Gibt es Erleichterungen für unsanierte Altbauten?
  Ja. Die sogenannte „1977er-Hürde“ fällt weg. Bisher mussten Eigentümer von Häusern mit weniger als fünf Wohnungen (Bauantrag vor Nov. 1977) zwingend einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Mit dem GModG wird der Verbrauchsausweis für alle Wohngebäude wählbar, sofern die strengen 24-Monats-Daten vorliegen.

Änderungen für Nichtwohngebäude (NWG)

• Gilt für Bürogebäude und Gewerbe eine andere Skala?
  Ja. Für Nichtwohngebäude wird die neue EU-Skala von A bis G eingeführt. Dabei markiert Klasse A das Nullemissionsgebäude und Klasse G die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands.
• Ist der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude noch zulässig?
  Bei Verkauf oder Vermietung von Nichtwohngebäuden ist künftig zwingend ein Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung) erforderlich; der Verbrauchsausweis ist für diese Zwecke ausgeschlossen.

Pflichten für Makler, Verwalter und Eigentümer

• Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
  Die Vorlagepflicht wird ausgeweitet: Das Dokument muss nun auch bei der Verlängerung von Miet- oder Pachtverträgen vorgelegt werden. Zudem besteht eine Ausstellungspflicht nach größeren Renovierungen.
• Wie sieht die neue Vorlagekaskade aus?
  Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (als Original oder Kopie/Aushang). Findet keine Besichtigung statt, muss er unverzüglich dem Interessenten zugänglich gemacht werden. Nach Vertragsschluss ist das Dokument unverzüglich zu übergeben.
• Welche Angaben müssen in Immobilienanzeigen stehen?
  Neu ist, dass in kommerziellen Anzeigen auch das Ausstellungsdatum des Energieausweises genannt werden muss. Die weiteren Pflichtangaben (Art des Ausweises, Energiekennwert, Effizienzklasse, Baujahr, Energieträger) bleiben im Kern bestehen.
• In welcher Form wird der Ausweis erstellt?
  Der Standard ist künftig der digitale, maschinenlesbare Energieausweis. Ein Papierexemplar muss nur noch auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers ausgestellt werden.

Sanktionen und Risiken

• Welche Bußgelder drohen bei Verstößen?
  Die Missachtung der Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigepflichten kann mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro pro Einzelfall geahndet werden. Das Bußgeld kann bereits fällig werden, wenn ein Makler den Ausweis bei der Besichtigung nicht dabei hat und erst später per E-Mail nachreicht.
• Was empfiehlt sich für Eigentümer kleinerer Mietobjekte?
  Da für viele Gebäude künftig keine monatlichen Verbrauchsdaten für 24 Monate vorliegen werden (vor allem ohne moderne Messdienstleister), kann es strategisch sinnvoll sein, jetzt noch einen Verbrauchsausweis nach altem Recht (basierend auf Jahresabrechnungen) erstellen zu lassen, um sich die Wahlfreiheit für die nächsten zehn Jahre zu sichern.

Hinweis: Grundlage der obenstehenden Zusammenfassung ist der Kabinettsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vom 13. Mai 2026. Bis zur endgültigen Verkündung, nachdem Bundestag und Bundesrat dem Entwurf zugestimmt haben, gilt das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG).