Folge 3: Wann wird ein Energieausweis benötigt?

Der Energieausweis dient als Dokumentation der energetischen Qualität eines Gebäudes. Die Pflicht zur Ausstellung besteht im Wesentlichen bei drei Anlässen:

• Verkauf und Vermietung: Bei Eigentümerwechsel oder Neuvermietung.
• Neubau und Sanierung: Als öffentlich-rechtlicher Nachweis.
• Aushang: In großen öffentlichen Gebäuden mit Publikumsverkehr.

1. Regelungen bei Verkauf und Vermietung

Potenzielle Käufer oder Mieter haben das Recht, den Energieausweis einzusehen. Dieses Recht gilt für jeden Interessenten, der sich zur Besichtigung eines Gebäudes oder einer Wohnung einfindet.

Wichtiger Hinweis für Bestandsmieter: Mieter, die bereits vor Inkrafttreten der Ausweispflicht im Gebäude wohnten, haben keinen Rechtsanspruch auf Vorlage des Ausweises.

Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis: Grundsätzlich kann bei Bestandsgebäuden gewählt werden, ob der Ausweis auf Basis des berechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt wird.

Ausnahme (Pflicht zum Bedarfsausweis): Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein Energiebedarfsausweis zwingend vorgeschrieben, wenn alle folgenden Punkte auf ein Wohngebäude zutreffen:

• Es hat weniger als fünf Wohneinheiten.
• Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt.
• Das Gebäude wurde nicht nachträglich auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert.

2. Regelungen bei Neubau und Sanierung

• Neubau: Hier dient der Energieausweis als Nachweis, dass die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten wurden. Es ist zwingend ein Energiebedarfsausweis auszustellen.
• Sanierung: Ein Energieausweis ist nur dann erforderlich, wenn im Zuge der Sanierung oder einer Erweiterung (um mehr als 50 %) eine energetische Bilanzierung des gesamten Gebäudes durchgeführt wird. Werden lediglich Außenbauteile erneuert und dabei die Einzelanforderungen erfüllt, ist keine Neuberechnung des Gesamtgebäudes und somit kein neuer Ausweis nötig.

3. Aushangpflicht in öffentlichen Gebäuden

In Gebäuden mit einer Nutzfläche von über 1.000 m², in denen öffentliche Dienstleistungen erbracht werden (z.B. Rathäuser, Schulen, Finanzämter), muss der Energieausweis gut sichtbar ausgehängt werden. Dies dient der Information der Öffentlichkeit über die energetische Qualität.

Ausnahmen von der Ausweispflicht

In folgenden Fällen ist kein Energieausweis erforderlich:

• Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerung.
• Selbstnutzung im Eigenheim (solange kein Verkauf oder keine Vermietung geplant ist).
• Denkmalgeschützte Gebäude (bei Verkauf/Vermietung; bei Sanierung unter Umständen schon).
• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 m².

Gültigkeit bestehender Ausweise

Energieausweise haben grundsätzlich eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum. Dies ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) in § 79 festgelegt.

Wichtige Punkte aus heutiger Sicht:

• Ablauf der Frist: Nach Ablauf der zehn Jahre verliert das Dokument seine Gültigkeit. Da die Ausweispflicht für viele Bestandsgebäude bereits 2008/2009 eingeführt wurde, sind viele der damals ausgestellten Ausweise inzwischen abgelaufen.
• Keine Verlängerung: Ein abgelaufener Energieausweis kann nicht verlängert werden. Es muss zwingend ein neuer Ausweis auf Basis der aktuellen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erstellt werden.
• Bestandsschutz für alte Ausweise: Ausweise, die noch nach der alten Energieeinsparverordnung (EnEV) erstellt wurden, behielten ihre Gültigkeit für die vollen zehn Jahre ab Ausstellung. Sobald diese Frist jedoch verstrichen ist, müssen Eigentümer bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen, GEG-konformen Ausweis vorlegen.

Hinweis: Bei der Besichtigung einer Immobilie muss der Energieausweis vorliegen und Interessenten unaufgefordert gezeigt werden. In Immobilienanzeigen müssen zudem wichtige Kennwerte (Ausweisart, Baujahr, Endenergiekennwert, Energieträger, Effizienzklasse) angegeben werden.

Zeitplan der Einführung (Historie)

Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises wurde stufenweise eingeführt (z.B. ab 01.10.2007 für Neubauten oder ab 01.07.2008 für ältere Wohngebäude). Diese historischen Stichtage sind für die heutige Erstellung meist nicht mehr relevant, da für neue Vorgänge das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) maßgeblich ist.

Ausblick: In den nächsten Beiträgen dieser Serie erfahren Sie, wer Energieausweise ausstellen darf, welche Kosten entstehen und wie Sie Ihren Energieausweis optimal nutzen, um Ihre Immobilie langfristig energieeffizienter und kostensparender zu gestalten.