Energieausweis Kosten von der Steuer absetzen

Der Energieausweis ist gemäß Gebäudeenergiegesetz ein wichtiges Dokument bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie. Viele Eigentümer fragen sich deshalb, ob die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises steuerlich geltend gemacht werden können. Die Antwort hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet, betrieblich genutzt oder ausschließlich privat selbst genutzt wird.

Sind die Kosten für Vermieter steuerlich absetzbar?

Für Vermieter von Wohnungen oder Häusern sind die Kosten für den Energieausweis in der Regel steuerlich abziehbar. Wird der Energieausweis im Zusammenhang mit der Vermietung benötigt, stehen die Aufwendungen im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Vermieter können die Kosten deshalb grundsätzlich als Werbungskosten in der Anlage V ihrer Einkommensteuererklärung ansetzen. Das gilt sowohl für einen Verbrauchsausweis als auch für einen Bedarfsausweis, sofern der Ausweis für die Vermietung der Immobilie erforderlich ist.

Auch ergänzende Kosten, die unmittelbar mit der Erstellung des Energieausweises zusammenhängen, können bei vermieteten Objekten regelmäßig den Werbungskosten zugeordnet werden. Entscheidend ist der konkrete Zusammenhang mit der Einkunftserzielung.

Können Selbstnutzer die Kosten für den Energieausweis über § 35a EStG absetzen?

Für Eigentümer, die ihre Immobilie ausschließlich selbst bewohnen, ist die steuerliche Behandlung deutlich enger. Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind nach der Verwaltungsauffassung nicht als haushaltsnahe Dienstleistung und auch nicht als begünstigte Handwerkerleistung nach § 35a EStG abziehbar.

Das Bundesministerium der Finanzen führt im Schreiben vom 9. November 2016 aus, dass gutachterliche Tätigkeiten nicht unter die Steuerermäßigung nach § 35a EStG fallen, wenn sie weder eine Handwerkerleistung noch eine haushaltsnahe Dienstleistung darstellen. Als Beispiel nennt das BMF ausdrücklich die Erstellung eines Energiepasses. Der Begriff Energiepass entspricht dabei dem heute üblichen Begriff Energieausweis.

Damit ist eine pauschale Aussage wie „Arbeitskosten für den Energieausweis können bei Selbstnutzern über § 35a EStG geltend gemacht werden“ nicht zutreffend. Auch ein Vor-Ort-Termin eines Energieberaters ändert daran grundsätzlich nichts, wenn die Leistung in der Erstellung des Energieausweises als gutachterlicher beziehungsweise dokumentierender Tätigkeit besteht.

Absetzbar nach § 35a EStG können bei Selbstnutzern andere Handwerkerleistungen sein, etwa Wartungs-, Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten im Haushalt. Der Energieausweis selbst gehört nach dem BMF-Schreiben jedoch nicht zu diesen begünstigten Leistungen.

Was gilt bei gewerblichen Immobilienakteuren?

Bei Unternehmen, Immobilienmaklern, Wohnungsbaugesellschaften oder anderen gewerblichen Akteuren können die Kosten für einen Energieausweis Betriebsausgaben sein, wenn sie betrieblich veranlasst sind. Das ist insbesondere dann naheliegend, wenn der Energieausweis für die Vermarktung, Verwaltung oder Veräußerung einer betrieblich genutzten Immobilie benötigt wird.

Die steuerliche Einordnung richtet sich hier nicht nach § 35a EStG, sondern nach den allgemeinen Regeln für betrieblich veranlasste Aufwendungen.

Warum bleibt die Online-Erstellung wirtschaftlich sinnvoll?

Die steuerliche Absetzbarkeit sollte nicht das einzige Entscheidungskriterium sein. Gerade bei privat selbst genutzten Immobilien bringt § 35a EStG für die Erstellung des Energieausweises regelmäßig keinen Vorteil. Umso wichtiger ist der direkte Preisvergleich.

Eine Online-Erstellung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, weil sie meist günstiger und schneller ist als eine individuelle Vor-Ort-Erstellung. Qualifizierte Anbieter prüfen die Angaben plausibilitätsbezogen und stellen den Energieausweis mit der erforderlichen Registriernummer aus.

Für Vermieter kann der günstige Preis zusätzlich steuerlich relevant sein, weil die Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung regelmäßig als Werbungskosten angesetzt werden können. Für Selbstnutzer steht dagegen vor allem die direkte Kostenersparnis im Vordergrund.

Fazit

Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht generell über § 35a EStG absetzbar. Insbesondere Selbstnutzer können die Erstellung eines Energieausweises nach der Verwaltungsauffassung des BMF nicht als haushaltsnahe Dienstleistung oder Handwerkerleistung geltend machen.
Anders sieht es bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien aus. Dort können die Kosten je nach Nutzung der Immobilie als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich relevant sein.
Wer einen Energieausweis benötigt, sollte deshalb nicht auf einen vermeintlichen Steuervorteil nach § 35a EStG setzen, sondern die tatsächlichen Kosten vergleichen. In vielen Fällen ist eine rechtssichere Online-Erstellung die wirtschaftlich bessere Lösung.

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Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Im Falle spezifischer Fragestellungen bezüglich der individuellen steuerlichen Situation wird eine Konsultation mit einem Steuerberater empfohlen.